Какие документы нужны для перекредитования ипотечного кредита

Еще 3-4 года назад оформить заем со ставкой ниже 15% удавалось единицам. Спустя пару лет, заемщик начинает сомневаться в выгоде сделки с банком, ведь купленная собственность в цене не выросла, а переплата по новым ипотекам едва достигает 10%. Понимая непростую ситуацию, с которой столкнулся заемщик, банки разработали специальные программы перекредитования, целью которых стал пересмотр условий погашения. Перед обращением в банк собирают документы для рефинансирования ипотеки, исходя из требований конкретного кредитора.

Стандартный пакет документов при рефинансировании ипотеки

Хотя единого пакета документов для банков, рефинансирующих кредит на жилье, не предусмотрено, существует общий перечень требований, предопределенных спецификой кредитного продукта и потребностями банка в обеспечении гарантиями. Перед тем, как подать заявку в выбранное финучреждение, предстоит выяснить, какие документы необходимы для согласования нового кредитного договора.

В стандартный список бумаг при рефинансировании ипотеки входят:

• личные бумаги заемщика и справки о его соответствии параметрам банка;
• кредитный договор, справки о текущей задолженности у первого кредитора;
• документация на залоговое имущество (купленную в ипотеку недвижимость);
• для семейных граждан потребуются подтверждающие документы от супруга (-ги).

Перевод ипотечного долга в другой банк по схеме оформления напоминает оформление первичной ипотеки за исключением самой сделки купли-продажи, ведь собственность уже зарегистрирована на заемщика. На каждом этапе рефинансирования готовят свой пакет документации:

1. Для проверки надежности заемщика и наличия оснований для получения одобрения у второго кредитора.
2. Для проверки ликвидности залогового объекта и соответствия требованиям банка.
3. Для подготовки к подписанию окончательного договора с переводом долга в новый банк.

При первичном обращении и подаче заявки потребуется общий перечень документации:

1. Анкета-заявление с заполненными сведениями о личности заемщика. Можно заполнить бланк непосредственно в отделении нового кредитора, либо направить с сайта заполненную онлайн-форму.
2. Оригинал паспорта и, по требованию банка, копию личного документа. Паспорт должен быть действующим на момент обращения в банк
3. Копия трудовой книжки, заверенная у текущего работодателя. Копия оформляется накануне подачи заявки в банк, с отметкой «копия верна», подписью и расшифровкой должностного лица, печатью организации. На копии рядом с последней записью работодателя должно быть указано, что человек на текущий момент трудоустроен.
4. Документ о семейном статусе (о браке или разводе, если в прошлом был зарегистрирован брак). Необходим для определения, как будет оформлен заем – с созаемщиком или без него.
5. Справка о заработках человека. Обычно банк просит представить 2-НДФЛ как подтверждением официального трудового дохода, однако при серой зарплате может быть принята справка от работодателя, составленная по форме банка.
6. Дополнительно готовят справку об остаточном долге по ипотеке на момент обращения за рефинансированием и кредитный договор с первым кредитором. При получении справки о задолженности проверяют наличие обязательных реквизитов – номер и дата подписания договора, реквизиты кредитного счета, срок, остаток, ставка по действующему соглашению.

Иногда требуется предоставить дополнительный личный документ. Им может стать ИНН, СНИЛС, загранпаспорт, удостоверение военнослужащего, банковские карты других кредитных учреждений (кредитки, дебетовые).

Если в декларации 2-НДФЛ указана не вся зарплата, уточняют в банке возможность предоставления справки по форме банка. При наличии подработки рекомендуется запросить второго работодателя о предоставлении справки о дополнительном доходе. Если заемщик получает доход со сдачи жилья в аренду, подтверждением может выступать договор с арендатором.

Собираясь подтвердить доход справкой по форме банка, стоит уточнить, не изменится ли ставка по кредиту. Как правило, при рассмотрении заявок, где доход не подтвержден 2-НДФЛ, кредитор повышает ставку на 0,5-1,0%.

Если кандидатура второго супруга не подходит на роль созаемщика, банк может отказать в выдаче средств (например, при испорченной кредитной истории). В этих случаях банк может предложить будущему заемщику оформить брачный контракт с супругом, где будет указано, что покупаемая квартира будет полностью принадлежать заемщику, как и ответственность по выплате долга.

Необходимые документы от супруга или супруги

Если заемщик одинок, он принимает самостоятельные решения и несет за них ответственность. При оформлении крупного кредита неминуем запрос документов второго партнера по браку и письменного согласия на оформление кредита. Поскольку супруги разделяют ответственность за возврат долга, нужно представить достаточно доказательств, что финансовое положение семьи стабильно, а КИ обоих партнеров идеальна. Рефинансирование ипотеки предполагает равную ответственность супругов, если договор оформлен в период брака, поэтому получение согласия от второй половины обязательно.

При подписании ипотечного договора супруг становится созаемщиком, поскольку собственность будет принадлежать семейной паре на правах совместной собственности. При рефинансировании партнера также оформляют созаемщиком, а значит потребуется подготовить на него такой же пакет документации:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС (необязательно);
• копия трудовой книжки с записью о работе «по настоящее время»;
• документ о доходах (за 3-12 последних месяцев накануне обращения) не дольше 30-дневной давности.

Перечень документов по залогу имущества

Когда личность заемщика проверена, настает время удостовериться в ликвидности объекта недвижимости, которая оформлена в залог банка. После получения предварительного согласия кредитора в банке уточняют, какие документы нужны для рефинансирования ипотеки.

Обычно в банк требуются следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности на ипотечную недвижимость (выписка ЕГРН или свидетельство на собственность из Росреестра, если жилье было получено несколько лет назад);
• договор о покупке имущества и акт приема-передачи собственности;
• справка обо всех зарегистрированных на жилплощади лицах или выписка из домовой книги (оформляют в паспортном столе или в отделении управляющей компании);
• техпаспорт, кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• заключение независимого эксперта об оценочной стоимости жилья (необходимо обновленный документ, ведь рыночная стоимость за годы выплаты ипотеки могла измениться);
• договор ипотечного страхования (после перевода долга на другого кредитора потребуется обеспечить залогом, изменив в страховом договоре имя выгодоприобретателя-залогодержателя).

Обычно банк просит перезаключить новый договор, выбрав компанию из предложенного кредитором списка. Однако допускается сохранение страховки без смены страховщика, если оба банка включили организацию в число аккредитованных юрлиц.

Принимая решение о переоформлении долга, необходимо тщательно рассчитать сумму итоговой переплаты по новому договору и сравнить ее с платежами за оставшийся период. Если процентная ставка ниже на 2-3 процента, а заемщик обратился за рефинансированием в первой половине срока погашения, переоформление долга на нового кредитора может оказаться выгодным, несмотря на дополнительные расходы, связанные с программой ипотечного рефинансирования.

Подготовка документации по жилищному кредиту может оказаться затратным – от 10 тысяч рублей до нескольких десятков тысяч рублей на оценку, выписку ЕГРН, технические документы, страховку.

За время выплат ипотечного договора жилье оставалось в собственности клиента, возраст дома увеличивался, как и износ. Поскольку при переоформлении кредитной задолженности на новый банк возникнет потребность в перерегистрации залога, банк уделит отдельное внимание, чтобы параметры жилья, представленные в документах, соответствовали критериям ликвидного жилья:

1. Возраст дома. Многие банки устанавливают определенный год сдачи жилья в эксплуатацию. Если дом старше, технический и моральный износ может оказаться слишком высоким, чтобы брать такой объект в качестве залогового обеспечения.
2. Технические особенности – благоустроенное жилье со всеми коммуникациями, необходимыми для комфортной жизни. Банк обратит внимание на материал, из которого сделаны перекрытия, перегородки, стены.
3. Неузаконенная перепланировка не допускается. Объект должен полностью соответствовать представленной в банк документации.
4. Техническая исправность и пригодность для проживания. Дом не должен входить в список ветхого, аварийного жилья.
5. Место постройки – на территории РФ, в регионе присутствия банка.

Большинство указанных выше параметров описаны в техпаспорте объекта недвижимости. О реальной стоимости жилья узнают из обновленного заключения оценщика. За годы платежей первого ипотечного договора недвижимость могла упасть в цене из-за рыночных изменений, аварии, воздействия стихий и т.д. Поскольку банк, рефинансирующий кредит, должен быть уверен, что клиент вернет долг, сумма, выделенная по договору перекредитования, не должна превышать стоимость жилья на момент обращения заемщика.

В некоторых ситуациях рефинансировать ипотеку не удается из-за проблем с выплатой первому кредитору. Если в прошлом допускались просрочки, имеются непогашенные просроченные платежи, второй банк не согласует заявку клиента. Часто именно незакрытые текущие платежи и испорченная кредитная история становятся поводом для отказа в кредитовании.

Рефинансирование – такой же целевой заем на крупную сумму. Если клиент потерял работу или зарплата снизилась, банк обязательно учтет это при рассмотрении заявки на выдачу суммы в размере закрываемого долга. Проверка платежеспособности клиента является одним из этапов процедуры согласования ссуды.

Иногда недвижимость, приобретенная в ипотеку, перестает устраивать банк, поскольку возраст жилья, износ, общее состояние не позволяет отнести объект к высоколиквидной недвижимости. Чтобы согласовать рефинансирование, второй банк может предложить оформить в залог любой другой объект в собственности заемщика, более дорогой и ликвидный.

Неправильно было бы считать, что рефинансирование – продукт для решения проблем с погашением ипотечного долга. Если предыдущий займ не выплачивался, накопились просроченные платежи и претензии со стороны первого кредитора, ни один банк не примет на себя риски и не станет сотрудничать с неплательщиком. Если возникли финансовые сложности и стало тяжело справляться с текущими ипотечными обязательствами, не стоит затягивать с рефинансированием, поскольку каждый просроченный платеж повышает риск отказа в переоформлении. В этом случае придется разбираться с первым кредитором, искать выходы из непростой ситуации, выплачивая высокие проценты без возможности пересмотра ставки.