Борьба за клиентов на фоне понижения ключевой ставки Центробанка заставляет российские банки снижать стоимость ипотеки, однако радость от пониженных процентов омрачена подорожанием квадратных метров. Если раньше убедительным доводом в пользу покупки ипотечного жилья выступала низкая стоимость квартир, то теперь этот аргумент несостоятелен. Приходится решать, ждать ли снижения цен на недвижимость, или торопиться, пока сделки еще доступны.
Какую ипотеку осенью предложат банки?
Хотя решающим фактором в коррекции кредитных программ всегда выступала ставка рефинансирования, снижение процентов началось в августе и продолжилось в сентябре, когда Центробанк сообщил свое решение еще раз снизить ключевой показатель.
В Сбербанке волна коррекции условий ипотечных программ прошла летом, с общим уменьшением процентной переплаты на 0,7%. В августе пересмотр затронул целевую программу для покупки недвижимости семьями с 2 детьми. С 12 августа купить просторное жилье пары, воспитывающие 2 и более детей, смогут за ипотечные деньги банка с переплатой всего в 5% годовых. С 19 августа изменились ипотечные ставки для военнослужащих.
Банк ВТБ также провел ревизию ипотечного портфеля, с понижением переплаты до 9,2% по общей программе. В целом, ипотека стала дешевле на 0,5%.
Вслед за 2 мощными банковскими структурами об уменьшении процента 20 августа заявил банк Уралсиб. Кредит на жилье в Связь-банке теперь стоит 9,1%, а ипотечные заемщики Промсвязьбанка переплатят 8,7%.
В сентябре подешевела ипотека у Россельхоз банка (до 8,9% годовых по ипотечным продуктам) и Возрождения (8,85% в год за квартиру или апартаменты в новом доме или на вторичке). В летний период Росбанк трижды проводил пересмотр программ на ипотечное жилье, а в сентябре ставка по стандартной программе с 20-процентным первоначальным взносом составила 9,49%.
Банки, получив продолжительную поддержку по объемам кредитования за счет ипотечнных заемщиков, вынуждены для удержания темпов упрощать условия получения займа. В Связь-банке сообщили о пересмотре подхода к подтверждению заработков семьи ипотечного заемщика. Российские банки готовы рассматривать запросы на ипотеку, получив информацию о состоянии индивидуального лицевого счета по линии ПФР через госуслуги. Чтобы подтвердить доход для ипотеки, достаточно показать банку активность по счету застрахованного гражданина, без предъявления трудовой или справки от работодателя.
Что дало снижение процента по ипотеке?
Похоже, пересмотр ипотечных предложений в сторону удешевления стоимости кредитов привел к обратной реакции со стороны рынка жилья. Пока банки готовы урезать собственную процентную прибыль, доступная ипотека вызвала всплеск цен на покупаемые объекты.
В сентябрьском понижении нет ничего удивительного – оно было ожидаемо и целесообразно. Ипотечное предложение пересмотрено из-за сокращенной стоимости фондирования и понижения регулятором ставки в третий раз подряд. С 6 сентября показатель был снова уменьшен Центробанком, объяснившим решение поведением инфляции, приблизившейся к целевым 4 процентам. На пересмотр повлиял наблюдаемый незначительный экономический рост и более мягкие условия денежно-кредитной политики западных кредиторов.
Жест «доброй воли» со стороны банков с тотальным пересмотром программ ипотеки дал некоторый результат, и во 2 квартале 2019года рост ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим кварталом составил 5,4%. Цифра не выглядит убедительно, если посмотреть на аналогичные периоды 2018-го года, когда рост ипотек составил 32,7%. Статистика за июль и вовсе не радует – число выданных ипотечных займов упало на 19,1% по отношению к июлю 2018 года и на 1,8% по сравнению с июньскими показателями.
Ведущие компании на рынке недвижимости говорят о серьезном изменении поведения потенциальных покупателей ипотечного жилья. Активность покупателей на вторичном рынке в Москве упала. ИНКОМ-недвижимость сообщает, что сравнение мартовских показателей 2019-го к 2018-му году говорит о падении количества внесенных авансов более, чем на 15%. Падение продолжилось в апреле (минус 17%) и мае (минус 30% к прошлогоднему периоду). Апогеем падения стал июнь, когда отрицательный показатель достиг 40% к 2018-му году. На фоне такого снижения активности коррекция ипотечного показателя уже не кажется добровольной мерой. Июль и август привел к коррекции и позволил снизить отрицательный рост до 7-12%.
Для ипотечных заемщиков приближение к целевой инфляции менее значимо, чем для Центробанка. 2 важнейших параметра: переплата банкам по ипотеке и стоимость жилья. Если банки «добровольно-принудительно» пересмотрели ипотечные программы, то с недвижимостью ситуация сложнее. По информации от Knight Frank в мировом рейтинге Global House Price Index по стоимости квадратных метров РФ за 1 год поднялась с 46-го места на 19-е. Во 2-м квартале 2019 года стоимость подросла сразу на 6,9%, когда общемировой показатель составил 3,4%. Максимальный рост цен показала китайская недвижимость, где цены выросли на 10,9%.
Пока кредиторы снижают десятые доли процентов по ипотеке, недвижимость дорожает сразу на несколько пунктов. Наблюдения за стоимостью метров велись на основании сведений Росстата, показывавшего среднюю стоимость метра в обычной новостройке в 58,5 тысяч рублей и стандартной вторичке в 52,8 рублей.
Что делать ипотечным покупателям?
Как поведет себя потенциальный покупатель жилья в ипотеку, зависит от банков и цен на недвижимость. Представители банковской сферы осторожно намекают о намерении и дальше предпринимать меры для доступной ипотеки, проценты ипотечной прибыли будут снижаться с ближайшей коррекцией в течение осенних месяцев.
В агентстве НКР заявили об ожидаемом постепенном понижении процента по действующим программам, кредитным и депозитным. По некоторым прогнозам, средний показатель процентной переплаты приближается к психологически комфортному уровню в 10%. Ситуация на рынке недвижимости заставит банки улучшить ипотеки с государственной поддержкой, с плавным перетеканием части обычных заемщиков на целевые ипотечные госпрограммы.
По мнению представителей агентства Эксперт РА, дальнейшее улучшение ситуации с западным финансированием и отсутствие крайне негативных макроэкономических факторов помогут банкам удешевить ипотеку еще на пол-процента уже в этом году. Нужно учитывать, что ипотечные предложения с 10-процентной переплатой смогут предложить единичные представители банковского сектора.
Если для заемщиков вопрос приобретения квартиры в ипотеку – тема на ближайшие месяцы, стоит поторопиться с согласованием ипотечного займа, поскольку нет оснований считать, что рынок недвижимости снова упадет. Эксперты не исключают продолжение роста стоимости строящейся недвижимости. Представители Est-а-Tet считают, что по новостройкам цена вырастет еще на 10%.
Отдельное внимание заслуживает планируемый перевод расчетов со строителями на эскроу-счета с отказом от привычных оплат по договорам дольщиков (ДДУ). Опасения по 8-процентному росту стоимости метра новостройки связывают со включением застройщиками своих расходов. Поскольку число строительных компаний сократится почти на треть, снижение конкуренции не может не привести к удорожанию предложений монополистов и сокращению числа возводимых объектов. На монополизированном рынке, представленном крупными застройщиками, едва ли стоит ждать существенного падения цен на недвижимость.
Аналитики из Knight Frank считают, что серьезных колебаний цен ждать не приходится. Существенных скачков в ближайшей перспективе не произойдет, что дает основание советовать ипотечным покупателям не откладывать покупки надолго, если на рынке появилось предложение с интересной ценой и местоположением. Нет смысла тянуть со сделками и при использовании собственных сбережений.
Многие девелоперы считают, что цены в сфере жилой недвижимости будут расти. Чтобы понять логику экспертов, достаточно включить ипотечный калькулятор и рассчитать итоговую сумму сделки на жилье по текущей стоимости под 10% годовых с 10-летним периодом погашения ипотеки и на недвижимость, подорожавшую на 10% при ипотеке в 9% на тот же период. За счет роста одолженной у банка суммы ипотечная переплата будет значительно выше.
Перспективы ипотечных заемщиков
На фоне серьезных сомнений по поводу оправданности кредитных сделок сейчас, тревожат дальнейшие перспективы заемщиков и ситуация с займами. Активность покупателей, простимулированная подешевевшими кредитами, имеет краткосрочный эффект. Непродолжительный всплеск закончится кредитными обязательствами и ухудшением финансового положения граждан.
При отсутствии роста в зарплате, кредиторы будут требовать возврата ипотеки, и заемщик неминуемо столкнется с проблемой исполнения взятых ранее кредитных обязательств. Ситуация с возвратом ипотечного долга более позитивна, чем в секторе потребзайма. Просрочка за 2019 год не выросла (в январе показатель был равен 1,14%, а в августе – 0,9%). Однако такое соотношение к общей сумме долга могло быть вызвано ростом ипотечного портфеля.
Пока с оплатой ипотечных платежей дела обстоят не так плохо, но любое существенное ухудшение в экономике приведут к провалу с возвратом долга по ипотеке. Проблемы с неплатежеспособными ипотечными заемщиками с высокой вероятностью станут катализатором повышения социальной напряженности в стране, но в первую очередь, жертвой неплатежей станет сам кредитор.
Несмотря на залоговые и страховые гарантии, кредитор не защищен от рисков потери средств за счет ипотечных должников, купившие единственное жилье в ипотеку. Чтобы выжить, банки будут вынуждены формировать солидные резервы для обеспечения финансовой устойчивости. Как свидетельствует история, системные банки в очередной раз обратятся за помощью к государству, требуя увеличить капитал. Фактически это будет означать направление государственных денег на покрытие банковских убытков по ипотеке и другим кредитным программам.
Похожие сценарии наблюдались в 1998 году, частично с ними столкнулись в РФ в 2008 году. Государство будет вынуждено помогать банкам, однако нужно понимать избирательность такой помощи. Селективный метод отсечет менее удобные кредитные структуры от государственной кормушки, поскольку в бюджете нет ресурсов для поголовного финансирования банков. В 2014-м году на оздоровление банковской среды ушло 6 триллионов рублей. Но следующий кризис может оказаться масштабнее, и ни о какой значительной помощи говорить не придется.
Подобная картина демонстрирует, что кредитная отрасль далека от стабильности, и делать далеко идущие прогнозы бессмысленно, поскольку отсутствует устойчивость системы. При оформлении ипотеки рискует и заемщик, и сам кредитор. И только грамотное соотношение сил и возможностей каждой из сторон ипотеки поможет выйти на сделку, учитывающую интересы участников. Брать ипотеку сейчас рискованно, поскольку цены значительно подросли. Откладывать покупку недвижимости в ипотеку также нет смысла, поскольку нет оснований ждать послаблений от застройщиков.
