Одним из самых дорогостоящих приобретений является недвижимость. Неудивительно, что на покупку часто не хватает собственных финансовых ресурсов, и многие граждане вынуждены снимать квартиру. Используя кредит на покупку жилья, удается быстро решить жилищный вопрос, ежемесячно выплачивая банку часть долга с процентами. Поскольку договор оформляется на 10-20 лет, необходимо тщательно подобрать банк и программу кредитования, выбирая самый выгодный вариант.
Разновидности кредита на жилье
Все кредитные программы подразделяются на жилищные займы и нецелевые кредиты. Первые представлены займами для покупки квартиры или ипотекой. Вторые – не ограничивают клиента выбором цели для расходования банковских средств. Два вида программ имеют много сходств и различий. Прежде, чем выбрать кредит, какой лучше взять, необходимо разобраться в особенностях в следующих вопросах:
- Срок погашения.
- Размер кредитной линии.
- Процентные ставки.
- Залог.
- Дополнительные действия при подготовке к подписанию договора.
- Величина собственных сбережений.
- Право на участие в госпрограммах.
Получить потребительский нецелевой займ проще, однако сумма выдачи ограничена, а процентная переплата выше. По ипотеке жилье часто приобретают в рамках участия в льготной программе, поддерживаемой государством с минимальными ставками, однако весь период кредитования квартира находится в залоге.
Ипотека
Целевой кредит привлекает низкими ставками и готовностью банка выдать крупную сумму, однако взамен банк требует дополнительных мер, обеспечивающих возврат средств. Ипотечный кредит, различаясь условиями в каждом банке, имеет ряд характерных признаков:
- Период кредитования – до 30 лет.
- Сумма – от 300-500 тысяч рублей. Верхний лимит устанавливается кредиторами по собственному усмотрению – в размере до 80-85% от оценочной стоимости недвижимости и платежеспособности человека.
- Низкие ставки в 7,5-9,0% устанавливаются индивидуально, а в случае работы по госпрограмме ставки начинаются от 6,0%. На готовое жилье из вторички ставка, как правило, выше. На новостройки часто предлагают пониженные проценты.
- Жилье оформляется под залог на весь срок погашения. Обременение снимается после полной выплаты.
- Объект покупки подлежит согласованию с кредитором, рассматривающему объект с точки зрения ликвидности залогового обременения.
- За исключением единичных программ, заемщик лично участвует в финансировании сделки, внеся от 10-15% от суммы в виде первого взноса.
Получить ипотечный кредит не так просто – придется собирать документы на недвижимость и согласовывать детали покупки с банком.
Достоинства и недостатки ипотечного кредита
Чтобы решить, подходит ли ипотека для финансирования сделки, заемщикам предстоит взвесить все плюсы и минусы, с учетом индивидуальных особенностей ситуации. К достоинствам жилищного займа относят:
- Минимальную переплату.
- Крупные лимиты.
- Возможность привлечения государственных средств по программам для отдельных категорий граждан.
За очевидной выгодой стоит масса недостатков:
- ограниченный выбор (предложением недоступно для покупки низко ликвидных объектов);
- потребность иметь дополнительные средства для подготовки сделки (оценка объекта независимыми экспертами, страхование, комиссии и сборы кредитора);
- длительный срок согласования заявки (5-7 дней) и подготовки к сделке;
- невозможность продать залоговую квартиру без согласования с кредитором, если возникнет желание улучшить условия проживания.
Соглашаясь на ипотеку исключительно из-за низкой ставки, следует учесть, что сопутствующие расходы на ежегодную страховку и подготовку к сделке увеличивают итоговую переплату заемщика. Стоит оценивать ипотеку и потребзайм по общим расходам плательщика, за весь период кредитования.
Иногда вопрос о нецелевом займе неуместен, поскольку семья не обладает достаточной суммой для внесения первоначального взноса и рассчитывает использовать для этого сумму из маткапитала или социально-ориентированной субсидии для молодой или нуждающейся семьи.
Потребительский кредит
Иногда, чтобы купить квартиру, не хватает совсем немного, а сделка назначена уже через несколько дней. В таких ситуациях берут краткосрочный потребительский кредит, снизив переплату за счет минимального срока погашения. Чем быстрее планирует погасить долг заемщик, тем меньше начислит банк.
Основные характеристики потребзайма:
- Срок кредитования до 5-7 лет.
- Сумма зависит от платежеспособности, готовности заранее оформить залог, срока действия договора.
- Ставка назначается по усмотрению кредитора – от 12-15% и выше. Наиболее высокая переплата – по кредитным картам.
Достоинства и недостатки потребительского кредита
Многие заемщики предпочитают кредитование без ипотеки, когда сумма потребовалась срочно и собрана основная часть стоимости. Если кредит выдается без обеспечения, клиент получает небольшую сумму на короткий срок, из расчета ежемесячного платежа не более 40-50% от величины подтвержденного заработка. Несмотря на высокую переплату, нецелевой кредит часто предпочитают, поскольку он дает больше преимуществ:
- отсутствие залогового обременения дает свободу распоряжаться жильем по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать;
- при возникновении проблем с платежами, отобрать единственное жилье будет сложнее;
- заемщик платит повышенный процент, но экономит на комплексном страховании (имущество, титул, личная страховка);
- получить средства можно сразу, как только будет одобрена заявка.
Поскольку часто процент по потребзайму наличными и по ипотеке различаются всего на 3-4%, если нужны деньги в пределах 1 миллиона, имеет смысл присмотреться к нецелевым программам по минимальным ставкам и выплатить займ за короткий срок, чем годами испытывать обременение права и продлять годовые полисы страховщиков.
Как выбрать банк для кредитования
Параметры кредита – далеко не все отличия между программами в банке. Можно взять ипотеку под маленький процент, но нести расходы на дорогую страховку и обслуживание. В таком случае, выгоднее кредитоваться в рамках нецелевого договора. При выборе кредитора оценивают совокупность факторов:
- Надежность финансового учреждения.
- Привлекательность основных параметров займа.
- Потребность в привлечении созаемщиков, оформления залога.
- Требования к заемщику и предъявляемым бумагам.
- Требования к объекту собственности.
- Оформление субсидии из бюджета и налогового вычета.
Только ответив предварительно на все вышеуказанные вопросы, можно принимать взвешенное решение о выборе той или иной программы.
Основные требования и условия банков
Чтобы стать заемщиком, клиент должен соответствовать критериям надежности, предъявляемым банком:
- Получить работу и подтвержденный высокий заработок.
- Достигнуть возраста от 18 лет по потребзайму и 21-25 по ипотечному.
- Привлечь поручителей и созаемщиков, увеличивая сумму займа.
- Быть гражданином РФ и прописаться на территории страны.
Банки вправе устанавливать свои условия, исходя из собственной политики развития. Перед тем, как обращаться в отделение, нужно уточнить все требования кредитора и сопоставить с личными возможностями.
Кто имеет право на льготы при покупке квартиры
Если граждане намерены воспользоваться льготами при оформлении ссуды для покупки жилья, следует учитывать, что это возможно только по целевой программе кредитования.
Крупные банки охотно участвуют в различных госпрограммах, когда государство готово компенсировать заемщикам часть расходов за полученное жилье:
- Маткапитал.
- Молодая семья.
- Молодые специалисты.
- Работники бюджетной сферы.
- Военная ипотека.
У каждой из вышеуказанных программ есть свои особые условия, которые должны быть выполнены. Например, военная ипотека предназначена для военнослужащих, отслуживших не менее 3 лет, а маткапитал могут получить семьи с 2 и более детьми. Молодые семьи получают субсидию, если супругам не исполнилось 35 лет, и они зарегистрированы в местном муниципалитете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Приобретение жилья – важный вопрос, и от грамотного выбора программы зависит возможность получения дополнительной суммы из бюджета и итоговая переплата.
