Новостройка или вторичный рынок — что лучше?

Покупка жилья не терпит спешки и решений под влиянием эмоций. Купив квартиру без тщательного анализа потребностей и обстановки на рынке, в скором времени покупатель сталкивается с неприятными последствиями: проблемными соседями, устаревшими коммуникациями или, наоборот, их недостатком. Если квартиру покупают в ипотеку, ситуация осложняется невозможностью быстрой продажи, пока действует залоговое обременение.

Перед принятием решения, покупателю стоит прислушаться к советам опытных риэлторов, лучше других знающих о нюансах сделок по новостройкам и обжитому жилью.

Квартира с историей: особенности покупки вторичного фонда недвижимости

Купленная однажды новая квартира в течение десятилетий меняет своих владельцев несколько раз. Согласно статистике Росреестра, количество сделок по вторичке в 4 раза больше, чем по новостройкам. Одни квартиры меняют своих хозяев в рамках процедуры наследования, но еще чаще владельцы меняют место жительства по объективным и субъективным причинам: переезжают в другие регионы, расширяются или съезжаются.

Ответы с объяснением преимуществ стоит искать в отзывах самих покупателей. В пользу вторички свидетельствуют следующие доводы:

1. Ипотечные программы часто ограничены вторичным фондом недвижимости, поскольку банку необходимо оформить в залог уже зарегистрированное право на собственность. Пока квартира недостроена, владелец не сможет ее зарегистрировать.
2. Выбор не ограничивается спальными и новыми районами города, поскольку вторичная квартира часто расположена в обжитых местах или центре города.
3. Если покупатель хочет иметь высокие потолки сталинки или жить в историческом месте, строящееся жилье его не интересуют.
4. Квартира вторичного фонда готова к проживанию, оборудована и подключена к коммуникациям. Жилье подходит для случаев срочного вселения сразу после сделки, если у покупателя негде жить.
5. Район со старыми домами имеет развитую инфраструктуру со школами и поликлиниками, находится в транспортной доступности. Если интересует комфортная жизнь с магазинами у дома и близостью детских садов, лучшего варианта не существует.

Новостройки проигрывают по многим параметрам, но и у старых объектов есть свои недостатки, часто перевешивающие все преимущества.

Недостатки старого жилья

Покупка квартир с историей влечет за собой ряд опасностей для новых собственников-заемщиков. Банк может не согласовать ипотечную сделку, если здание будет признано ветхим или аварийным жильем.

Кредитора интересует только параметр ликвидности, когда при невозврате ипотечного долга есть все шансы быстро и выгодно продать объект. Если уровень износа высок, а само строение переведено в фонд ветхого или аварийного жилья, на покупку квартиры в ипотеку можно не рассчитывать.

К другим недостаткам вторичного жилья относят:

1. Владельцы часто продают квартиры для покупки другого жилья, поэтому вариант с отсроченным расчетом по сделке их не устраивает. Риэлторы знают, насколько сложно организовать сделки «по цепочке», когда вырученные деньги тут же передают другому продавцу, который также рассчитывает за эти деньги купить жилье.
2. Шанс столкнуться с неадекватными бабушками-соседками выше, если дом старый. Придется разбираться с местом для парковки и выгула собаки, искать поблизости детские площадки. В старых домах придомовая территория оставляет желать лучшего.
3. При переезде новым хозяевам придется менять трубы, полы, батареи – масштабный ремонт выльется в копеечку, что доступно не каждому покупателю.
4. Планировка оставляет желать лучшего, или продавец сообщил, что уже удачно обновил интерьер, увеличив площадь кухни или переделав санузел. Проблема в том, что не все изменения в планировке узаконены, и надзорные органы потребуют вернуть квартиру в исходное состояние.
5. После ввода в эксплуатацию квартира могла неоднократно менять хозяев, которые прописывали на свою жилплощадь детей, родственников, оформляли жилье в залог, наследство. После сделки с историей еще долгое время покупателю придется мириться с риском появления нежданных претендентов на собственность или жильцов, которые сохранили пожизненное право проживания на жилплощади. Покупая вторичку, стоит оформить страховку титула на случай неприятных неожиданностей.

Некоторые недостатки вторичного жилья могут оказаться существенными, омрачив счастье свежеиспеченных собственников. Остается определить, насколько значимы для конкретного покупателя минусы квартир из вторичного фонда. Возможно, идеальное жилье стоит поискать среди новостроек.

Перспективная новостройка: плюсы и минусы покупки объекта «с нуля»

Реклама жилых комплексов видна повсюду – застройщики ищут покупателей, едва оформив строительную смету. Многие владельцы комфортных квартир в новостройках рассказывали о привлекательной цене на этапе «котлована». Новостройки находятся в зоне особого интереса заемщиков, намеренных оформить ипотеку с минимальной переплатой. Партнерство банка и строительной компании помогло сформировать выгодные предложения покупки квартир улучшенной планировки под минимальную ставку банка или с беспроцентной рассрочкой. Такое жилье выглядит действительно заманчивым:

• на выбор покупателю предложат сразу несколько квартир разной площади, планировки, на нужной этаже, можно выбрать солнечную сторону или окна во двор.
• в новой жилплощади учтены потребности современного жителя – просторные кухни, санузлы, удобное размещение комнат квартиры, здесь перепланировка уже не потребуется;
• жилье сдают готовым «под ключ», без риска расходов на замену протекающих труб, электропроводки;
• при строительстве новых квартиры заранее учитывают необходимость оставить машину около дома, подземная парковка, удобный подъезд, лифт – все подчинено представлениям о комфортном проживании.

После переезда можно обзавестись приятными и полезными знакомствами с соседями, поскольку новые квартиры не купит опустившийся алкоголик или маргинал. Любопытные бабушки-соседки в квартирах новостроек вряд ли потревожат после новоселья.

Осторожно: новостройка!

Решая в пользу строящегося жилья, нужно быть готовым к неприятностям, без которых редко обходится сделка с застройщиком:

1. Ограниченный выбор места жительства. Обычно массовые застройки ведут в новых районах, на окраине, в необустроенной местности без школ, садов, супермаркетов. Они появятся позже, когда сдадут дома и появятся первые жильцы.
2. Перед вселением придется вложиться в ремонт, установку техники, кухонного оборудования, а это немалые средства.
3. Неработающие лифты, перебои в поставке электричества, воды, перекопанные дороги в связи с активным обустройством территории новостроек – с этим придется мириться первое время.
4. Когда ремонт закончен и отпраздновано новоселье, выясняется, что соседи по квартире только приступили к ремонту и еще долго придется просыпаться и засыпать под звуки работающих молотков и перфораторов.
5. Для срочного переезда новостройка точно не подходит. Чтобы вселиться, нужно дождаться ввода дома в эксплуатацию, и только после получения точного адреса оформлять прописку в новой квартире.

До ввода жилья в эксплуатацию покупатель рискует купить метры в долгострое, когда при строительстве возникают сложности с согласованием, неустранимые препятствия, мешающие благополучному заселению собственников. Собираясь купить строящуюся недвижимость, нужно быть готовым к рискам.

Что советуют риэлторы?

Если выбирают вторичное жилье, учитывают, что:

• стоимость выше, чем в строящихся объектах, но условия проживания удобнее;
• центральные районы города всегда дороже, чем окраины, но зато семье удобнее добираться до школ, садов, места работы;
• мансарды стоят дешевле, но безопасность таких надстроек ниже, чем в новых домах с минимальным износом.

Отдельное внимание уделяют выбору типа строения. Монолит, кирпич, панели обладают разными характеристиками, что не может не влиять на стоимость квадратного метра.

При выборе дома значение имеет материал, выбранный для строительства жилья:

• монолитные дома простоят вечность, обеспечивая повышенную звуконепроницаемость, теплоемкость, высокой способностью к перепланировкам;
• дом из панелей и боков строится быстрее, но легко ломается, что исключает перенос стен при перепланировке из-за риска обрушения потолков квартир;
• кирпич, использованный в строительстве, влечет удорожание недвижимости, а теплоемкость сопоставима по показателям с монолитным жильем.

Планируя изменить конфигурацию квартиры, стоит отказаться от панельного жилья, а покупка кирпичного строящегося объекта заставит ждать дольше всего.

Как проверить новостройку?

Застройщик застройщику рознь. Даже после тщательного отбора среди надежных строителей есть риск испытать разочарование выбранным вариантом. Собираясь купить новостройку, учитывают рекомендации опытных риэлторов:

1. Если жилье приобретается у строительной компании, проверяют ее показатели, согласования на разных этапах работ. 100-процентной гарантии, что объект будет благополучно достроен и сдан в эксплуатацию, никто не дает, даже если строители обладают безупречной репутацией.
2. Если строительство завершено и получены ключи от квартиры, не нужно обольщаться надеждами на скорое вселение в жилье. Предстоит столкнуться с неработающими лифтами и отсутствием детских площадок. Грязь, разбитые строительным транспортом дороги, долгая дорога до работы или школы – все это ждет покупателей строящейся квартиры.
3. Первое время жильцов ждут технические неполадки, выход из строя отопительных систем из-за разницы температуры в помещениях пустующих и заселенном жилье.

С экономической точки зрения целесообразнее выбирать квартиры в новостройках. С течением времени стоимость такой недвижимости вырастет, пока вторичный объект в доме с высокой степенью износа будет терять в цене.