Как продать жилье с обремененной ипотекой и купить другую

Ипотеку можно выплачивать десятилетиями, начиная с 20-30 лет и лишь к пенсионному возрасту вздохнуть с облегчением. Залоговое обременение значительно осложняет положение продавца, ведь без согласия залогодателя продажа невозможна. С учетом растущей доли ипотеки в числе общих сделок, ситуация, когда понадобится продать залоговое жилье, может столкнуться практически любой заемщик. Разные причины вынуждают собственников продавать ипотечное жилье, не дожидаясь ипотеки. Рождаются дети, создаются и расстаются семейные пары – жизнь идет своим чередом, и наличие ипотеки не должно мешать решению жилищных вопросов.

Что значит продать квартиру под ипотеку

Когда покупатель получает выписку ЕГРН, в ней четко фиксируется переход прав новому собственнику с оформлением обременения в силу ипотеки. Это значит, что продать, обменять, распорядиться иным образом жилым объектом собственник не сможет, пока не погасит долг перед кредитным учреждением. Согласно закону №102-ФЗ (п. 1 ст. 37), приобретенная в ипотеку квартира может быть продана только при согласии кредитора, финансировавшего сделку.

Эта норма закона не запрещает процесс переоформления собственности, но защищает права залогодержателя. Пока недвижимость числится в залоге, банк может рассчитывать при отказе возвращать деньги клиентом потребовать принудительной продажи с погашением вырученной суммой остатка долга вместе с процентами и возможными штрафами. Чтобы получить одобрение банка, необходимо убедить его в том, что одолженная сумма вернется независимо от дальнейших событий в жизни заемщика.

Не имея веских оснований считать снятие залогового обременения процедурой продажи безопасной и оправданной, банк склонен отказывать в согласовании сделки, однако в силах заемщика найти решение проблемы через:

• поиск средств для досрочного погашения самостоятельно;
• согласование схемы переоформления кредитных обязательств с одновременным снятием обременения с текущего собственника.

Выбор способа освобождения имущественного права от обременения зависит от многих показателей – финансовых возможностей, готовности покупателя к риску и увеличению срока переоформления, позиции банка и размеру непогашенных обязательств. Многие пользуются обычной схемой передачи прав на имущества, не ставя банк в известность о начале оформления сделки. Однако при отсутствии иных гарантий, кроме доброй воли собственника, покупатель серьезно рискует в случае срыва сделки. Как минимум теряют авансовый платеж, выделенный для погашения кредита.

Можно ли продать квартиру под ипотекой

Ошибочно считать, что залоговую квартиру продать нельзя. Однако для того, чтобы сделка успешно завершилась, необходимо учитывать нюансы действующего обременения. Необязательно иметь веские причины для продажи, такие как срочный переезд. Если потребовалось расширить жилплощадь или, наоборот, разъехаться с бывшим супругом, заемщики также могут рассчитывать на согласование сделки. Достаточно найти способ для расчета с кредитором, чтобы снять залоговое обременение и переоформить жилье на покупателя.

Труднее решается вопрос, когда оплатить долг нечем, а продажа связана с невозможностью далее погашать кредитную задолженность. Когда погашение за счет собственных средств неприменимо, и приходится привлекать банковское учреждение для решения проблем со снятием с квартиры обременения.

Кредитор, видя финансовые проблемы заемщика, скорее согласится продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и погасить долг за счет вырученных средств кредитной линии, чем позже он потратит время и деньги на судебное разбирательство. В жизни часто случаются непредвиденные ситуации, и даже если изначально заемщик планировал всю жизнь прожить в одной квартире, нельзя исключать, что через 10-20 лет не возникнет потребность в продаже.

Не только финансовые неприятности и жизненные потребности заставляют отказываться от ипотечного жилья. Для определенного круга людей продажа жилья – форма заработка. Купив квартиру по низкой цене на самом старте строительства, заемщик ждет завершения строительства и ищет покупателя со стоимостью жилья, окупающей затраты на банковский кредит. Даже в условиях падения спроса и снижения цен, условия продажи ипотечного жилья оказываются выгоднее.

Какие права на квартиру имеет владелец с точки зрения закона

Ипотечные сделки регламентируются федеральным законодательством, а именно законом №102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Статьей 29 предусмотрено право ипотечного заемщика заехать в новое жилье и пользоваться им по назначению. Договором с банком фиксируются условия, согласно которым клиент может:

• проживать на жилплощади вместе с семьей;
• регистрировать членов семьи по адресу;
• если банк не запрещает – сдавать в аренду.

Залогодержатель, он же кредитор, наверняка включит в договор пункты с запретом перепланировки, и в обязательном порядке исключит продажу или иные варианты переоформления (дарственная, мена жилья). Если собственник решил провести сделку в обход запрета банка, он столкнется с невозможностью регистрации права на покупателя.

При отсутствии платежей по ипотеке, банк как залогодержатель обратится в суд и потребует принудительного взыскания долга через продажу кредитного жилья на торгах. Законность данного шага подтверждается положениями ст. 301 ГК РФ.

Через сколько времени можно продать квартиру

Закон не устанавливает запрета на продажу из-за обременения, однако есть некоторые обстоятельства, при которых сделку нужно отложить на более поздний период:

1. Налог с продаж. Если гражданин часто продает квартиры и получает с этого доход, он подлежит налогообложению. Законодательством не предусмотрено льгот и исключений, кроме длительности владения. Стоит подождать 5 лет после регистрации перехода имущества в руки заемщика, чтобы не платить 13% НДФЛ.
2. Мораторий на продажу по договору. Собираясь досрочно расторгать договор кредитования, заемщик должен заглянуть в договор и изучить условия закрытия ипотеки. Банк может потребовать предварительного оповещения о планируемом погашении сверх графика платежей за месяц, три месяца, полгода.

Последний пункт связан с необходимостью закрытия долга для того, чтобы снять обременение накануне продажи жилья.

Как продать квартиру купленную в ипотеку: рабочие способы

Есть разнообразные схемы переоформления ипотечной недвижимости. Главное, чтобы перед походом в МФЦ или Росреестр с имущества были сняты залоговые ограничения. Можно самостоятельно озаботиться финансовым вопросом досрочного закрытия долга, либо обратиться к кредитору за помощью. Если заемщик смог найти покупателя, готового подождать, пока Росреестр снимет ограничения.

Есть 4 пути, как решить проблему снятия залога с купленной квартиры:

1. Самостоятельный поиск денег и внесение их досрочно для закрытия ссуды и расторжения договора.
2. Поиск клиента, готового предоставить авансовый платеж на сумму остатка долга, чтобы заемщик смог освободить жилье от ипотеки.
3. Обращение в банк для согласования переоформления невыплаченного долга на другого заемщика. В роли нового заемщика будет выступать покупатель.
4. Передача прав на реализацию имущества банку.

Кредитное учреждение не против продажи чужой недвижимости, если будут соблюдены его финансовые интересы и гарантирован возврат ссуды в полном объеме.

Погашение ипотечного кредита в процессе сделки

Успех сделки с кредитным жильем – честность продавца с самого начала. Не нужно утаивать от покупателей, что право на собственность ограничено залогом, даже если это отпугнет большую часть потенциальных клиентов. Нужно признать, что предложение с ипотечным обременением не будет стоить на рынке столько же, сколько квартира в полной собственности продавца.

Привлечь покупателя поможет скидка в 5-10% от среднерыночной цены. Не стоит считать подобную продажу невыгодной, потому что обслуживание банковского кредита еще один год обойдется минимум в 2 раза дороже. Предлагать скидку нужно после только, как будет очевидно, что посетитель при осмотре действительно заинтересовался объектом.

Можно решить вопрос проще – не предлагая будущему собственнику вносить крупный аванс для закрытия ипотечного долга, продавец может взять обычный потребзайм, чтобы закрыть его сразу после завершения сделки.

Через самостоятельные действия продавцу проще подыскать выгодного покупателя, чем предоставлять дополнительную скидку, чтобы заинтересовать в сделке.

Продажа квартиры банком

Если нет желания заниматься продажей ставшего ненужным объекта, заемщик ставит в известность банк о намерении расстаться со взятой в кредит недвижимостью и закрыть долг. Поручая через заявление действия по реализации недвижимости, заемщик избавляет себя от сложностей с поиском покупателя и согласованием сделки с обременением. Банковское учреждение сможет продать ипотечную квартиру в ипотеку своему новому заемщику.

Залогодержатель получает право вести переговоры с покупателями и сопровождает новую сделку с самого начала. Когда сделка будет готова, заемщика пригласят для подписания договора купли-продажи.

Все остальное берет на себя банк:

1. Получает средства от покупателя в качестве аванса.
2. Регулирует снятие обременения и переоформление недвижимости на нового клиента-собственника.
3. Выдает остаток средств после регистрации перехода права собственности.

Существенный минус такого способа реализации – низкая цена, поскольку кредитное учреждение не заинтересовано в сумме сделки, если вырученных средств хватает для закрытия кредитной линии. В Сбербанке действует программа Дом.Клик, где собрана широкая база жилья, а большая часть процесса покупки-продажи проходит дистанционно. Все действия клиент совершает, зайдя в «Мой личный кабинет».

Досрочно погасить ипотеку

Есть все шансы продать жилье по рыночной цене, если заемщик нашел способ, как быстро рассчитаться с банком и снять залоговое обременение досрочно.

Дополнительным источником финансирования может стать:

• кредитная карта с правом беспроцентного пользования снятыми средствами в пределах грейс-периода;
• потребительский кредит;
• одалживание у родственников и знакомых.

Как только банк выдает закладную и оповещает Росреестр об отсутствии финансовых претензий к заемщику, обременение исчезает, о чем будет свидетельствовать новая выписка из ЕГРН.

Дальше собственник квартиры применяет стандартный образец проведения сделки – ищет нового собственника и готовит новые документы.

Продажа жилья вместе с долгом

Компромиссный вариант, который поможет собственнику влиять на условия сделки – найти покупателя среди потенциальных заемщиков того же банка. Если стороны договорились о стоимости, сроках, нюансах переоформления, далее обращаются в банк и обсуждают процедуру перевода кредитного долга на нового собственника.

Вероятность того, что покупателя, заинтересовавшегося в квартире, возникнет желание оформить ипотеку в том же банке, а последний согласует выдачу займа, довольно низкая. Тем не менее, этот вариант сохранить часть средств, который мог бы потерять ипотечник при попытке снятия обременения в процессе сделки.

Если получилось достичь единого решения, заключают трехстороннее соглашение, а обременение снимать нет необходимости.

Что необходимо для продажи ипотечной квартиры

Сделка с обременением по пошаговой процедуре мало отличается от обычной купли продажи за исключением факта, что банку необходимо предварительно подготовить справку о закрытии кредита и снятии претензий с собственника.

Пакет документов для Росреестра непосредственно на сделку после освобождения от залога:

1. Личные документы (паспорта) покупателя и продавца.
2. Выписка ЕГРН (обновленная).
3. Договор о покупке.
4. Если собственность совместная – нотариально заверенное согласие супруга.
5. Если в годы брака действовал брачный контракт – предоставляют его копию.
6. Разрешение от опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
7. Выписка из домовой книги (о прописанных жильцах или их отсутствии).
8. Справка от Управляющей компании об отсутствии коммунальных задолженностей.

Это основной список документации, но дополнительно, в силу особенностей сделки, могут быть затребованы иные документы. При обращении в Росреестр оплачивают регистрационную пошлину.

Нюансы и сложности в продаже квартиры с обременением

Залоговое жилье часто не берутся продавать даже опытные риэлторы. В условиях падения спроса на рынке вторичной недвижимости найти клиента, готового заплатить даже с огромной скидкой за объект, права на которой на момент оформления сделки ограничены, представляет большую сложность.

Потребуются веские доводы, чтобы покупатель согласился идти на риски, передавая аванс собственнику залогового объекта. И дело не только в порядочности продавца, который может отказаться от сделки после закрытия кредитного долга, сколько в том, что сделка длится дольше и уже в процессе могут возникать различные затруднения с документами, согласованием с опекой, непредвиденными обстоятельствами, болезнью и даже смертью человека.

Если удастся самостоятельно найти желающих купить квартиру с непогашенной ипотекой, это большая удача, как и привлечь на помощь хорошего риэлтора.

Как выгоднее продавать квартиру

Сравнивая разные варианты продажи квартиры приобретенной в ипотеку, становится очевидным, что не все способы реализуемы в конкретной ситуации. Какой вариант продажи окажется лучше, выбирают с учетом собственной позиции:

1. Если цель – снять обязательства перед банком, заемщик поручает реализацию банку, заранее принимая риск невыгодной цены за объект.
2. При наличии потенциального покупателя, легким выходом станет начало сделки с погашением остатка задолженности авансовым платежом.
3. Для тех, кто имеет возможность самостоятельно найти средства для снятия обременения, шансы на выгодную сделку выше, поскольку после выплаты кредита жилье перестает быть залоговым.

Привлекая риэлтора, нужно помнить, что его работа требует оплаты, но в условиях ограниченных возможностей заложить в стоимость объекта расходы на профессиональную помощь не получится. Шансы реализовать квартиру через риэлтора выше, но цена окажется до 30% ниже, чем средняя по рынку.

Большая удача, если обремененная квартира привлекла внимание особой категории клиентов, подыскивающих именно такое жилье в конкретном месте. При отсутствии большого выбора, за неимением альтернативы покупатель согласится подождать, пока клиент снимет обременение. Если же квартиры находится не в самом востребованном месте, с массой других желающих продать аналогичное жилье, сделка состоится только при значительной скидке со стороны текущего собственника.

Можно ли обменять ипотечную квартиру

Ставя в сознании блок на любые возможности изменить место расположения своей недвижимости, заемщики упускают еще один шанс распоряжения залоговой квартирой – обмен ее на более комфортный вариант, не выходя из кредитных отношений.

Если возникло желание продать квартиру в ипотеке и купить другую, стоит рассматривать вариант смены объекта залога через обмен. Если найдена новая недвижимость и возникло желание в нее переехать, не дожидаясь окончания срока выплат, оно вполне осуществимо, если удастся выполнить ряд условий:

1. Новый объект должен быть жилым, находиться в эксплуатации.
2. Обмен совершается не сразу после заключения первой сделки (обычно банки устанавливают запрет на 2 года и более).
3. В КИ не должно быть просрочек и проблемных записей кредиторов.
4. Новая собственность должна отвечать требованиям к ликвидности – располагаться в востребованном на рынке районе, быть благоустроенной.

Поскольку приобретаемое жилье оформляется в залог (происходит обмен залоговым имуществом), его стоимость должна быть сопоставимым с ценой предыдущего объекта.

Как продать квартиру в ипотеке без налога

В России действует налог с продажи недвижимости, поскольку вырученная сумма считается доходом гражданина. НДФЛ составляет 13%, которые надлежит уплатить после подачи декларации в следующем после сделки году.

Хотя льготное налогообложение в этом случае не предусмотрено, НДФЛ с квартиры платят не все. Освобождение от налоговых расходов получают в 3 ситуациях:

1. С момента покупки прошло более 5 лет (точка отсчета – дата регистрации права в Росреестре).
2. Согласно п. 17.1 ст. 217 налогового законодательства, если воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей, за квартиру меньшей стоимости платить не нужно, даже если с момента получения собственности прошло менее 5 лет.
3. НДФЛ платят те, кто получает доход. Если жилье продается за меньшие деньги, значит прибыли нет. Доказать это поможет документация о сделке покупки и продажи квартиры в ипотеке, отраженная в декларации 3-НДФЛ. В расходы допускается включать выплату ипотечных процентов.

Есть важный нюанс, если решено воспользоваться правом не платить налог при продаже жилья за меньшие деньги. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налоговики смотрят не только на цену продажи, но и кадастровую стоимость. Если продажа не принесла прибыли, ФНС рассчитает налог на основе кадастровой цены с применением коэффициента 0,7. Периодически данные о кадастровой оценке пересматриваются, и при серьезных отклонениях от рыночной цены собственник вправе обратиться в Кадастровую Палату с инициативой пересмотра расчетной стоимости.

В условия падения стоимости жилья, отсутствие дохода с продажи выглядит логично, однако не стоит намеренно занижать цену реальной продажи по договору с покупателем. Это не принесет пользы ни новому владельцу (при последующей уплате налога с продажи квартиры в будущем), ни текущему собственнику (из-за применения правила рассчитывать НДФЛ по кадастровой базе).