О том, что избежать подорожания ипотечного кредита не удастся, Сбербанк сообщил еще в декабре 2018 года. Главой банка была озвучена текущая чистая маржа по ипотечным программам, равная 1,1%. В подобных обстоятельствах, на фоне изменения коэффициентов резервирования кредитов с взносом менее 20%, стоит ждать ухудшения условия для ипотечных заемщиков и ужесточения параметров выдачи. Не откладывая в долгий ящик, уже в середине января 2019 года Сбербанк повысил ставки по ипотеке, что стало вторым за 3 месяца повышением. Если запланировано оформление жилищного кредита в Сбербанке, стоит внимательно ознакомиться, что кредитор предлагает новым заемшикам.
На что повышает ставки Сбербанк
Повышение, объявленное 14 января 2019 года, коснется почти всех действующих программ. Средний показатель роста ставки – 1%. Однако по некоторым программам повышение достигло 2 процентных пунктов.
На сегодня неизменными остались лишь параметры военной ипотеки – Сбербанк оставил ставку в 9,5% на ближайшие месяцы. Условия, определенные в рамках льготной программы с государственной поддержкой для семей, в которых после 01.01.2018 года родился ребенок, остаются такими же. Однако в данном случае действует принятая ранее договоренность, что государство возмещает кредитору разницу, с тем чтобы для клиентов ставка оставалась равной 6,0%.
Изменились требования к размеру первоначального платежа. Если ранее заемщикам нужно было вносить не менее 20% от стоимости покупаемого жилья за счет личных сбережений, то теперь достаточно 15%.
Поскольку основной интерес заемщиков связан с вторичным фондом недвижимости и новостройками, стоит рассмотреть новые правила банка по этим программам.
Вторичное жилье
Больше всего пострадали интересы будущих покупателей квартир вторичного сектора – для них подорожание ипотеки оказалось существеннее. Поскольку на рынке вторичного жилья кредитор чувствует себя гораздо увереннее, не испытывая недостатка в заемщиках, выбирающих надежный банк для долгосрочного сотрудничества, рост ключевой ставки Сбербанка по ипотеке составил 0,6%.
Ниже представлены новые ставки по предложениям на вторичном рынке:
- Для клиентов, выбравших работу по акционному предложению «Витрина», базовая ставка составила 10,8%.
- Для остальных заемщиков установлено 11,1%.
- В рамках программы с акционным предложением для молодых семей тариф банка составит 10,3% — 10,6%.
Представленные ставки предусматривают минимальные значения, которые получил бы зарплатный заемщик, который предоставил 20-процентный первый взнос, оформил страховку и зарегистрировался онлайн. Если какие-либо из требований не соблюдены, процентный показатель будет повышен:
- первоначальный взнос менее 20% — рост на 0,2 пункта;
- клиент не относится к зарплатной категории — добавляется 0,3 пункта;
- заявка оформляется без электронной регистрации – увеличивается еще на 0,1пункт;
- не оформлена личная страховка – увеличение ставки на 1,0%;
- используется программа с согласованием заявки по 2 документам – добавляется еще 0,6 пункта.
Новостройки
При покупке жилья на первичном рынке недвижимости Сбербанк устанавливает базовую ставку в 10,5%.
При несоблюдении параметров банка, процент увеличивается на:
- 0,2 пункта при отсутствии первоначального взноса от 20%;
- 1,0% для заемщиков, отказавшихся страховаться;
- 0,1 пункт, если не пройдена электронная регистрация кредита;
- 0,3 пункт, если зарплата приходит не на карту Сбера.
По субсидированным ставкам показатель зависит от срока кредитования:
- до 84 месяцев – ставка 8,5% годовых;
- с 85 месяцев до 12 лет – 9,0%.
Повышающие значения определяют на основании общих со вторичным рынком параметров относительно страхования, участия в зарплатном проекте и т.д.
Что будет с уже одобренными ипотечными кредитами
Повышение ставки по ипотеке – второе после длительного периода постепенного снижения по всем кредитным предложениям российских банковских структур. Вместе со Сбербанком о повышении уже заявил ВТБ. Пока банк устанавливает новые планки, более соответствующие интересам банка на фоне того, что регулятор дважды поднимал ставку рефинансирования в 2018 году и ужесточил параметры по коэффициенту риска, с учетом инфляционных процессов в стране.
То, что Сбербанк поднял ставки, неслучайно. Аналогичные мероприятия были проведены во второй половине 2018 года в отношении депозитной доходности. Удерживая клиентов от массового закрытия вкладов, финансовые учреждения были вынуждены повысить процент для держателей вкладов. По общим оценкам, депозитные предложения «подросли» на 0,35-0,9% в течение 2018 года.
Движение в направлении удорожания кредита сделал и ВТБ. Его ипотечные программы теперь оформляются по ставке 10,1%, если клиент согласится на комплексную страховку при оформлении ипотеки. Сохраняются также привилегии для получателей заработной платы на карточку ВТБ.
В свете негативных для заемщиков изменений, особый интерес вызвали планы банка в отношении тех клиентов, которые уже получили предварительное согласие банка в конце 2018 года и теперь находятся в поиске жилья и сбора документации для сделки.
Сбербанк, как и ВТБ, сохраняет прежними условия для кредитования заемщиков, которые успели подать заявки, и банк уже одобрил их до анонсированного повышения.
Таким образом, у будущих покупателей есть гарантии, что предстоящее оформление пройдет на прежних условиях с применением ставки до повышения. Тем, кто не подавал заявки и не получил подтверждения кредитора, придется соотносить новые параметры со своими возможностями. В свете повышения ставок по ипотеке, эксперты ожидают, что тенденции к удорожанию кредитного жилья приведут к падению спроса. Поскольку цены на рынке недвижимости во многом задаются спросом со стороны ипотечных покупателей, есть риск снижения интереса к покупкам и падению цен на жилье.
Некоторые эксперты считают увеличение ставки обоснованной и приемлемой, относя планку в 12% к зоне комфорта для заемщика. Любое дальнейшее повышение будет критичным и негативно скажется на рынке вторичного жилья и среди строящихся объектов. По оценкам специалистов, повышение приведет к негативной реакции среди клиентов, число заявок от которых уменьшится на 5%.
После декабрьского повышения ставки рефинансирования до 7,75% по ипотечным программам наблюдался повышенный спрос, и как следствие, январь-февраль 2019 года не покажет реального роста ипотечного процента, поскольку будут завершаться сделки по одобренным заявкам прошлого года. Реальные цифры, свидетельствующие о реакции клиентов на повышение, стоит рассматривать по статистике за март.
Прогноз ставок на 2019 год
Несмотря на заявления банков, что повышение процентных ставок – вынужденная мера, потенциальных покупателей больше интересует вопрос итоговой стоимости ипотеки. Пока эксперты заявляли о возможном падении спроса и ожидаемом повышении до 12%, президентом страны была озвучена несколько иная позиция.
Выступая в Татарстане Путин объявил, что удорожание кредитного жилья не продлится долго, поскольку общие макроэкономические показатели выровняются, и поводов для роста процентов не будет.
Отдельное внимание уделено строительству в РФ и планам его развития на следующие 6 лет. Озабоченность положения строительной сферой прозвучала на выступлении перед Федеральным собранием. Президентское Послание содержало четкую установку на снижение процентов до 9,0-8,0% и далее. В условиях стабилизированной экономики и отсутствия инфляционных рисков повышенные ставки необоснованны.
Поскольку программа поддержки семей в сфере ипотечного кредитования будет продолжаться, а программа по предоставлению фиксированной льготной ставки продлится.
Кредиторы заявляли о повышенных тарифах в условиях двойного повышения ключевой ставки главным регулятором, однако 8.02.2019 года Центральный Банк решил оставить ставку на прежнем уровне, демонстрируя по факту, что считает текущее положение с инфляцией и остальными факторами экономики недостаточным поводом для увеличения показателя. Поскольку ставка осталась прежней, то говорить о дальнейшем повышении кредитных процентов рано. А в свете прозвучавших в феврале 2019 года тезисов об усилении мер социальной поддержки населения, а также обещаний президента о скором снижении стоимости ипотеки, вряд ли стоит ждать повышения ставок по ипотеке.
В то же время, в 2017 году эксперты утверждали, что россиян ждет дальнейшее снижение процента, однако события второй половины 2018 года показали, что прогнозируемая 5-процентная ставка по кредитам недостижима, по крайней мере в ближайшей перспективе.
Январское повышение ипотечного показателя Сбербанком побудило и других кредиторов пересмотреть условия по ипотеке в сторону увеличения. Однако многие ожидают, что этот рост носит единичный характер, и пока инфляция и ставка рефинансирования не подвержены сильным изменениям, новых повышений ждать не стоит.
